Da Paulista à Rebouças: Como o retrofit reposiciona os pólos empresariais de SP
O retrofit transforma prédios antigos em ativos estratégicos que conectam o legado do passado ao futuro dinâmico dos principais eixos corporativos de São Paulo.
“Em cada skyline corporativo, há histórias que o tempo tentou apagar — mas que o retrofit está reescrevendo.”
A Avenida Paulista, a Vila Olímpia, a Berrini e Pinheiros carregam décadas de protagonismo nos negócios brasileiros. Porém, muitos edifícios dessas regiões já não atendem às demandas atuais de trabalho, criando a necessidade do retrofit — uma modernização que vai além da reforma, reposicionando o imóvel no mercado.
Para José Marques, diretor da Jmarques Consultores, o retrofit é um movimento decisivo para valorizar regiões e atrair empresas. Na Avenida Paulista, cerca de 15% do estoque já passou por retrofit, resultando em valorização do metro quadrado e vacância controlada mesmo com forte concorrência.
Na Rebouças, o retrofit combina edifícios revitalizados de classe B com torres novas, oferecendo alternativas mais acessíveis que a Faria Lima, sem abrir mão da localização e infraestrutura. O Pinheiros Corporate é um bom exemplo: um retrofit completo que transformou o prédio em um empreendimento competitivo, com fachada tecnológica, bicicletário e lajes flexíveis.
Retrofit: mais que modernização, reposicionamento
Para investidores, o retrofit é uma estratégia para liderar o mercado, enquanto a demora implica perda de valor. Segundo José Marques, “retrofit é reposicionar um ativo, transformando localização em vantagem competitiva duradoura”.
Modernização que agrega valor
Na Paulista, a renovação elevou a atratividade e o valor dos imóveis, atraindo empresas que buscam história aliada à infraestrutura moderna.
Solução para escassez de espaço
Com a falta de novas lajes na Faria Lima, o retrofit aparece como alternativa para ampliar o estoque de escritórios de alta qualidade, com conforto e tecnologia comparáveis aos lançamentos recentes. O Pinheiros Corporate é exemplo dessa transformação.
Novo perfil dos pólos corporativos
A Rebouças cresce como polo com custos mais equilibrados e lajes modernas. A revitalização dos edifícios mais antigos amplia a diversidade de opções para diferentes perfis e orçamentos, mudando o cenário da região.
Desafios do retrofit
Atualizar redes elétricas, hidráulicas e sistemas de climatização, lidar com pé-direitos baixos e altos custos são desafios comuns. Além disso, o consenso entre condôminos pode ser difícil. Contudo, com planejamento estratégico, essas barreiras se transformam em oportunidades.
Por que a Avenida Rebouças está se tornando a “nova Faria Lima”?
1. Migração corporativa por custo e oferta
Empresas como Amazon, Netflix e Stone têm optado pela Rebouças, onde o aluguel médio atingiu R$ 156,24/m² no 1º trimestre de 2025, contra cerca de R$ 235/m² na Faria Lima — que pode chegar a R$ 400/m² em negociações recentes.
2. Crescimento da oferta
São 14 novos prédios entregues, totalizando 190 mil m², com mais 70 mil m² em construção, somando 260 mil m² em breve. A vacância é de 19% na Rebouças, contra apenas 7% na Faria Lima, praticamente sem espaço disponível.
3. Incentivos urbanísticos e conectividade
O Plano Diretor de 2016 permitiu maior verticalização e uso misto, somado à proximidade de estações de metrô e corredores de ônibus, tornando a região altamente acessível.
4. Perfil de ocupação e consolidação
A Rebouças atrai empresas financeiras, de tecnologia e startups, muitas ocupando edifícios inteiros como alternativa à alta demanda da Faria Lima. O polo deve ampliar seu estoque em 60 mil m² nos próximos dois anos.
5. Qualidade de vida e infraestrutura
Com restaurantes, academias, comércio local e um ambiente residencial integrado, a região atrai profissionais jovens. Muitos prédios possuem certificações de sustentabilidade e inovação, como LEED.
Caso emblemático: Eldorado Business Tower
Após a saída das Casas Bahia, novos inquilinos como Betano e Renner valorizaram a área, com aluguéis em torno de R$ 200/m².
Largo da Batata em crescimento
O Faria Lima Plaza, que antes cobrava menos que a Rebouças (~R$ 173,70/m²), reajustou preços para cerca de R$ 240/m², acompanhando a valorização regional.
Mercado imobiliário em movimento
Regiões próximas se influenciam, reajustando preços e reposicionando estrategicamente São Paulo. Os polos tradicionais saturam, enquanto os secundários crescem — e os líderes que se antecipam conquistam os melhores resultados.
Na Jmarques Consultores, temos mapeado esse comportamento em várias capitais brasileiras. Quer encontrar o espaço ideal para seu escritório?
