IA vs. “Feeling”: o algoritmo conseguirá algum dia sentir o pulso do mercado
O avanço das ferramentas de AVM (Automated Valuation Models) e da Inteligência Artificial Generativa trouxe uma pergunta inevitável para as mesas de discussão de imobiliárias e consultorias: o algoritmo vai substituir o avaliador?
Muitos acreditam que é apenas uma questão de alimentar a máquina com mais dados, planilhas e fotos. Mas quem vive o dia a dia do mercado — o avaliador de campo, o agente que sente a “temperatura” da rua e o consultor estratégico — sabe que existe uma camada invisível que o código ainda não consegue decifrar.
Quando o Algoritmo (OU IA) Erra (e Ninguém Percebe)???
Na prática, isso já acontece principalmente quando os Imóveis precificados por AVM (“Automated Valuation Model, ou Modelo de Avaliação Automatizada” utilizam algoritmos, inteligência artificial e grandes bases de dados (Big Data) para estimar o valor de mercado de venda ou locação de um imóvel em segundos) frequentemente chegam ao mercado e acabam por induzir, principalmente:
- valor acima da realidade → ficam encalhados
- números abaixo do potencial real de mercado → geram perda patrimonial
O dado obtido por AVM aponta uma média que não enxerga as singularidades do imóvel e o real contexto de onde ele está inserido. O mercado reage ao contexto e o contexto muda rápido.
O Dado é o Passado; o Feeling é o Presente
A Inteligência Artificial é, por definição, retrospectiva. Ela aprende com o que já aconteceu. Ela é imbatível em processar milhares de transações e encontrar médias aritméticas em segundos. No entanto, o valor de mercado não é uma ciência exata; é uma ciência social aplicada.
O “feeling” que um avaliador experiente carrega não é misticismo. É o que chamamos de conhecimento tácito. É a percepção de que:
- Aquela rua específica perdeu valor porque o perfil do comércio local mudou no último mês.
- Existe um “ruído” político ou uma expectativa de nova infraestrutura que ainda não virou dado oficial, mas já altera a disposição de pagar do comprador.
- O “cheiro” de um imóvel ou a percepção subjetiva de conservação de uma estrutura que a foto de satélite não captura.
O Debate: Influenciadores vs. Agentes de Mercado
Vemos hoje uma divisão clara. De um lado, influenciadores e entusiastas da tecnologia pregam a total automação, focando na escala e na velocidade. Do outro, os agentes de mercado e avaliadores técnicos defendem que o valor real só se concretiza no “sentir”.
A questão que trazemos ao debate é: o resultado final será parecido? Em mercados homogêneos (como apartamentos padrão em bairros consolidados), a IA chega muito perto. Mas quando entramos no terreno de ativos complexos — galpões logísticos, hospitais, hotéis ou imóveis com potencial de reciclagem (o chamado retrofit) — o algoritmo patina. Ele não consegue prever a subjetividade de um investidor que vê valor onde a planilha vê apenas depreciação física.
A IA como Copiloto, não Capitão
Alimentar a IA com os questionamentos corretos ajuda a refinar o resultado, mas a opinião real — aquela que o cliente confia para tomar uma decisão de milhões de reais — exige a chancela humana.
O feeling é a capacidade de ler as entrelinhas. É saber que, às vezes, o mercado não quer o que os dados dizem que ele deveria querer. Avaliar um imóvel vai além de cruzar variáveis; é entender o comportamento humano e as nuances urbanas que nenhuma fibra óptica capturou ainda.
No fim, toda avaliação imobiliária é o desafio de interpretar um mercado em movimento, minimizar riscos e capacitar o cliente a tomar uma decisão segura.
A IA produz rapidez no processo e certamente é uma ferramenta, quando bem utilizada, que traz eficiência para a concepção da avaliação, mas não elimina a consciência e a experiência, tão necessária que o profissional avaliador tem do mercado.
O profissional entende que por trás de cada metro quadrado existe uma história, um fluxo urbano, uma decisão política, uma expectativa de mercado e um comportamento humano. Ele enxerga padrões e sentidos que a IA não enxerga.
E é dessa leitura profunda — invisível aos modelos — que nasce a precificação verdadeiramente inteligente.
Imóvel não é número. É uma decisão estratégica em ambiente incerto.
O algoritmo terá o dado, mas o avaliador continuará tendo a história. O futuro não é a máquina substituindo o homem, mas o especialista usando a máquina para validar o que o seu instinto, moldado por anos de experiência, já lhe soprou ao pé do ouvido.
O feeling do avaliador experiente não é intuição vaga. É conhecimento construído no campo, na rua, na escuta atenta do mercado e nas nuances que ainda não viraram planilha.
